Expensas 2025: Por qué subieron un 50% en Provincia y qué pasa con la morosidad
El panorama actual: Bolsillos bajo presión
El final de 2025 nos encuentra con un escenario desafiante para propietarios e inquilinos. Mientras la inflación de noviembre marcó un 2,5% mensual (acumulando un 31,4% interanual), los costos de mantenimiento en los edificios han superado ese ritmo, convirtiéndose en una variable crítica a la hora de evaluar una inversión o un alquiler.
Según los últimos relevamientos sobre más de 13.000 consorcios, la realidad muestra dos velocidades diferentes entre la Ciudad de Buenos Aires (CABA) y la Provincia de Buenos Aires (PBA), pero un problema común: el peso de los gastos fijos.
La brecha entre CABA y PBA
Lo más llamativo del último reporte es la disparidad en el aumento interanual.
- En Provincia de Buenos Aires (PBA): Las expensas sufrieron un salto interanual del 50,1%, muy por encima de la inflación general. El valor promedio se ubicó en $147.977 en noviembre.
- ¿La razón? El ajuste de tarifas en la Provincia se implementó más tarde que en Capital, concentrando el impacto en la segunda mitad del año.
- En CABA: El aumento interanual fue del 31,1%, con una expensa promedio de $313.179.
¿A dónde va el dinero del consorcio?
Para entender por qué pagamos lo que pagamos, hay que desglosar la estructura de costos. No es solo “luz y agua”; la carga operativa es pesada.
En Provincia de Buenos Aires:
- Personal y Sueldos: Se lleva el 33% del presupuesto (aunque baja al 22% en grandes complejos).
- Mantenimiento y Operaciones: Representa un 27%, pero atención: en edificios grandes con amenities o mucha infraestructura, este ítem escala al 49%.
- Administrativos e Impuestos: 17%.
- Servicios Públicos: 11%.
En CABA: La estructura es similar, pero el gasto en personal (encargados) y mantenimiento se lleva casi el 60% del total de la expensa.
El dato que preocupa: La Morosidad Estructural
Más allá del aumento de costos, el dato que enciende las alarmas sobre la salud financiera de los consorcios es la morosidad.
El dato: De cada 100 departamentos, 17 tienen deudas de expensas.
Esta cifra (17%) se ha mantenido estable a lo largo de todo 2024 y lo que va de 2025, tanto en Capital como en Provincia. Esto genera un círculo vicioso: cuando el 17% no paga, el 83% restante debe cubrir el déficit financiero para que el edificio no colapse, encareciendo aún más la cuota de los cumplidores.
Conclusión y Análisis
Para el propietario o inversor, la clave hoy pasa por la previsibilidad. La brecha de ajuste entre CABA y PBA se está cerrando a medida que las tarifas se normalizan.
Al momento de tasar una propiedad o evaluar una compra, ya no basta con mirar los metros cuadrados. Es fundamental auditar las expensas, la eficiencia del gasto del consorcio y, sobre todo, el nivel de morosidad del edificio, ya que estos factores afectan directamente la rentabilidad neta del alquiler y el valor de reventa de la unidad.
