Hipotecas Divisibles Argentina 2025
Aquí tienes la lista de preguntas y aclaraciones, sin la palabra “respuesta”:
Preguntas y Aclaraciones sobre la Resolución Conjunta 2/2025
1. ¿Cuál es el objetivo principal de la Resolución Conjunta 2/2025?
El objetivo principal es reglamentar varios títulos del Decreto 1017/2024 para permitir su adecuada implementación. Esto busca estimular el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios, impulsar el sector inmobiliario y urbanístico, reducir el déficit habitacional y contribuir a la reactivación económica del país.
2. ¿Qué tipos de hipotecas se regulan en esta resolución?
La resolución regula las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios y las hipotecas sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios.
3. ¿Cuándo pueden constituirse las hipotecas divisibles?
Las hipotecas divisibles pueden constituirse al momento de otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca (según el artículo 2208 del Código Civil y Comercial de la Nación) o al momento de otorgarse la escritura de constitución del derecho real de superficie. También se puede sujetar una hipoteca que inicialmente no es divisible, a la división en el momento de la subdivisión del inmueble y la transferencia de las unidades a los adquirentes.
4. ¿Qué documentación se debe adjuntar a las escrituras públicas de hipotecas divisibles?
Se debe adjuntar:
- Plano de mensura del inmueble afectado.
- Constancia de estado de ocupación del inmueble.
- Copia del proyecto urbanístico o plano de la obra/subdivisión con constancia de apertura de expediente ante la autoridad competente.
- Informe de deuda por impuestos, tasas o contribuciones.
- Certificados del Registro de la Propiedad Inmueble y la oficina catastral sobre condiciones de dominio y restricciones.
- Compromiso irrevocable del titular de afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal o subdivisión.
- Datos del registro público o entidad autorizada por la CNV para la anotación de boletos de compraventa.
5. ¿Cómo se garantiza la oponibilidad de los boletos de compraventa de unidades futuras?
Para su oponibilidad, los boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades futuras pueden registrarse en un folio especial, el cual estará vinculado al folio real del inmueble afectado a la hipoteca divisible. En este folio especial se registrará el estado jurídico del boleto, así como cualquier cesión, prenda o afectación cautelar.
6. ¿Qué ocurre con el crédito hipotecario al momento de subdividir el inmueble y transferir las unidades a los adquirentes?
Al momento de la subdivisión y transferencia, debe procederse a la división del crédito de la garantía hipotecaria, consignando el saldo de la deuda vigente para cada unidad y la asunción de deuda por parte del adquirente.
7. ¿Qué debe constar en la escritura al momento de la división del crédito hipotecario?
Debe constar:
- La liberación del propietario original si fuera el deudor.
- La aceptación del acreedor hipotecario a los términos de la división del crédito.
- La liberación de la hipoteca sobre aquellas unidades cuyo adquirente no asuma deuda o la cancele previamente.
8. ¿Qué información específica se requiere para las hipotecas sobre el derecho real de superficie?
Se debe agregar un croquis o proyecto de plano firmado por un profesional habilitado que determine el objeto del derecho real de superficie. Además, debe preverse que, al extinguirse este derecho, la indemnización al superficiario sea la transmisión del dominio pleno del inmueble, subsistiendo los derechos reales que se hayan constituido sobre el derecho de superficie.
9. ¿Cómo se instrumenta la afectación de unidades construidas o proyectadas al régimen de propiedad horizontal o subdivisión?
Debe instrumentarse mediante acta notarial y luego inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble en el rubro de gravámenes del folio real correspondiente.
10. ¿Cuánto tiempo dura la inscripción de la afectación de un inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble?
La inscripción caduca a los diez (10) años si no se renueva su anotación a solicitud de alguna de las partes interesadas, incluyendo a la entidad financiera.
11. ¿Quiénes son los encargados de la anotación de los boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades futuras?
Los encargados de esta anotación serán los Registros de la Propiedad Inmueble de cada provincia y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, así como las entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
12. ¿Puede el titular de un inmueble elegir dónde anotar los boletos de compraventa?
Sí, el titular tiene la opción de efectuar la anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble o en la entidad autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
13. Si el titular elige la CNV, ¿hay un paso previo necesario?
Sí, si el titular opta por la entidad autorizada por la CNV, deberá previamente inscribir la afectación del inmueble al régimen del Artículo 10 del Decreto 1017/2024 en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente.
14. ¿Qué información mínima debe contener la rogatoria de inscripción para la anotación de boletos de compraventa?
La rogatoria debe contener como mínimo la siguiente información:
- Matrícula del inmueble, su ubicación y nomenclatura catastral completa.
- Datos completos de las partes del contrato a registrar.
- Identificación de la futura unidad funcional o parcela/subparcela según el proyecto adjunto al acta notarial de afectación.
- Fecha cierta del boleto de compraventa u otros contratos, y, si se trata de una cesión o prenda, el perfecto encadenamiento de la titularidad.
- El cumplimiento de los artículos 470 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, si corresponde.
15. ¿En qué casos se extingue la anotación de los boletos de compraventa y otros contratos?
La anotación se extinguirá en los siguientes casos:
- Cuando se otorgue e inscriba la escritura traslativa de dominio del inmueble.
- A solicitud de todas las partes interesadas.
- Por orden judicial.
- A los cinco (5) años, si antes no se renueva su anotación a solicitud de alguna de las partes interesadas.
16. ¿Qué debe publicar la Comisión Nacional de Valores (CNV) en relación con la registración?
La CNV debe publicar un listado con la nómina de las entidades autorizadas para llevar adelante la registración, el cual será público y deberá ser actualizado periódicamente.
